Tous les investisseurs (qu’ils investissent dans l’immobilier ou dans d’autres formes d’investissement) recherchent la même chose : le profit.

Si vous envisagez de louer votre logement ou d’acheter un nouvel immeuble locatif, vous passerez probablement un certain temps à réfléchir au bénéfice que vous devriez réaliser sur votre location. En d’autres termes, est-ce une bonne affaire d’acquérir un bien locatif ou de louer un bien existant, ou non ? La réponse la plus courante est “cela dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment le lieu d’investissement, le type de propriété, les conditions, les risques, etc.

Comprendre donc la rentabilité d’un investissement locatif n’est pas facile, c’est pourquoi nous souhaitons vous présenter plusieurs indicateurs à prendre en compte avant toute décision.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative d’un bien immobilier est par définition le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location d’un logement par rapport au prix d’achat et coût de revient de ce même bien. La rentabilité locative s’exprime en pourcentage et se calcule sur une base annuelle. Par conséquent, il est nécessaire d’étudier attentivement l’investissement locatif en tenant compte des revenus et des dépenses. Normalement, le calcul se fait en deux étapes : vous devez d’abord commencer par la rentabilité brute des loyers, puis passer à la rentabilité nette des loyers.

La rentabilité brute :

Elle est calculée par rapport au prix d’achat du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu.

Le calcul est le suivant : taux de rentabilité brute = 100 x (loyer mensuel x 12) divisé par le prix d’achat du bien.

Le prix d’achat comprend également les frais relatifs à cette acquisition (notaire, agence immobilière, crédit).

La rentabilité brute est un indicateur souvent utilisé comme argument de vente mais ne reflète généralement pas la réalité, car il ne prend en compte que les loyers.

La rentabilité nette :

Elle est calculée par rapport au prix d’achat mais en prenant en compte les dépenses liées à l’entretien et à la gestion du bien immobilier.

Elle part du principe qu’un investissement immobilier nécessite des charges pour pouvoir continuer à être loué au prix du marché ou pour le valoriser. La plupart des charges sont prises en compte pour ce taux.

Le calcul est le suivant :

Taux de rentabilité nette = 100 x (loyer mensuel x 12).

Moins la Taxe Foncière

Moins les charges non récupérables

Moins les frais de gestion.

Divisé par le prix d’achat du bien

Les charges prises en compte pour le calcul de la rentabilité nette sont :

  • La Taxe Foncière (un mois de loyer environ, soit plus ou moins 8 % des loyers annuels).
  • Les charges non récupérables auprès des locataires comme les honoraires de syndic.
  • Les changements de locataires (ou vacances locatives) au cours desquels la maison n’est pas louée
  • Les travaux d’entretien courants.
  • Plus les frais de gestion et les éventuelles assurances loyers impayés.

La rentabilité nette le seul indicateur qui vaille

Elle est calculée en tenant compte des recettes après impôts, ainsi que des déductions éventuelles obtenues par des programmes spécifiques, ou des travaux de réhabilitation. C’est le taux le plus proche de la réalité mais aussi le plus complexe à calculer car il dépend du régime fiscal du bailleur.

Cependant, ce taux n’est valable que si la situation de l’investisseur ne change pas.

En effet, des revenus moindres (pension, chômage) ou supplémentaires peuvent modifier sa situation fiscale et influencer la rentabilité (plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’économie sera importante par exemple).

Les différences entre la rentabilité brute et la rentabilité nette peuvent s’avérer importantes. Cependant, le niveau de rentabilité d’un hébergement (logement) ne doit pas être le seul critère de choix pour investir dans l’immobilier locatif. En effet, même si le logement offre une faible rentabilité, un bien immobilier peut offrir d’autres avantages, comme celui de loger les membres de sa famille ou de servir de résidence secondaire, et il permet surtout d’établir un patrimoine. De plus, le taux de rentabilité ne tient pas compte de l’éventuelle plus-value qui peut être réalisée dans le cas d’une revente du bien.

 

Autres considérations :

Avoir une bonne rentabilité locative est bénéfique car elle permet de s’enrichir ou de financer soi-même sans avoir recours à des prêts bancaires. Cependant, ce ne sont que des calculs prédictifs et non des garanties.

Afin d’obtenir une rentabilité effective, veuillez limiter le risque de location de vacances. Par conséquent, l’emplacement de l’actif est très important. En effet, sans un bon emplacement et des commerces à proximité, votre appartement se retrouvera souvent vacant pendant des mois, et une maison vide sans locataires ne vous apportera aucun avantage, le plus important est qu’elle vous fasse payer un lourd tribut.

Comme vous le savez, avant de se lancer dans un tel investissement, la recherche sur le marché immobilier dans la ville choisie est une étape essentielle.

Pour votre sécurité, pariez sur l’immobilier dans les grandes villes et leurs environs. C’est un choix sûr. Portez une attention particulière à la vitalité économique et au développement des villes concernées.

Une autre option que vous pouvez utiliser est le loyer étudiant. Vous obtiendrez plus d’avantages, en particulier dans les petites zones. Dans les grandes villes populaires auprès des étudiants, la demande continue de croître.

Le calcul de la rentabilité locative en ligne :

Il existe plusieurs sites pour calculer les revenus locatifs d’un bien en ligne. Cependant, même si tous les simulateurs en ligne sont validés, ils ne sont pas complets. Par conséquent, pour vous assurer de trouver le meilleur investissement au bon endroit et de vous offrir le meilleur rendement, veuillez faire appel à un expert en immobilier d’investissement. Il répondra à toutes vos questions.

Investir dans l’immobilier nécessite une réflexion approfondie, le plus important étant de bien comprendre le marché local pour optimiser votre investissement. Le type de propriété que vous devriez acheter en premier dépend de vos objectifs personnels.

LAISSER UN COMMENTAIRE

S'il vous plaît entrez votre commentaire!
S'il vous plaît entrez votre nom ici