Ces dernières années ont été marquées par une baisse importante des prix des logements, des taux d’intérêt bas et des mesures gouvernementales visant à favoriser l’investissement immobilier à des conditions avantageuses comme le propose . Mais cela ne devrait-il pas être considéré comme le début d’une crise immobilière?
La création d’une bulle spéculative immobilière
Une bulle spéculative dans le secteur immobilier se caractérise par une augmentation importante et rapide des prix au mètre carré et des actifs immobiliers. C’est la situation qu’a connue la France entre 2002 et 2016 lorsque les prix de l’immobilier ont explosé, enregistrant une hausse de près de 200%. Cela a conduit à un écart important entre les revenus des salariés qui souhaitent réaliser un investissement immobilier et le prix du bien. Ils doivent donc s’endetter plus qu’ils ne peuvent en supporter pour devenir propriétaires.
Pour comprendre plus en détail le fonctionnement de la bulle spéculative dans le secteur immobilier, cliquez ici.
Mais lorsqu’une bulle spéculative se crée, il y a toujours un moment où elle éclate, laissant place à un krach immobilier ou même à une crise économique. Cela peut-il arriver en 2018?
Est-ce le bon moment pour faire un investissement immobilier?
L’investissement immobilier est le placement préféré des Français qui y voient une valeur sûre et un bon moyen de s’assurer une rente viagère pendant la retraite. En effet, 70% des Français déclarent privilégier l’investissement immobilier parmi tous les types d’investissements possibles. Cela se reflète notamment dans les investissements en assurance-vie, dont une grande partie est investie dans l’immobilier. Et les organismes de placement collectif immobilier comme les SCPI connaissent un succès croissant. Mais c’est aussi le moteur de notre croissance puisque le logement résidentiel représente 6 % du PIB français et génère 7 % des emplois. Des chiffres que l’on peut encore considérer à la hausse si l’on prend en compte les services auxiliaires de l’agence immobilière comme les syndics ou les agences.
L’autre caractéristique du secteur immobilier est qu’il n’a pas subi de correction significative depuis les années 1990. En effet, dans le secteur de l’immobilier résidentiel, le rapport entre le prix des logements et le loyer annuel moyen est de 1,69 pour une moyenne qui devrait être de 1. Un taux monté à 2,94 à Paris. Cela reflète le fait que si la baisse des taux devrait inciter à l’achat de biens immobiliers, les conditions de transaction se sont détériorées.
En ce qui concerne l’investissement commercial, le taux de rentabilité est calculé en fonction du rapport loyer/prix. Dans ce domaine il semble que les taux aient baissé de 3% et que le rendement après impôts ait disparu.
Ces aspects peuvent suggérer que la crise immobilière est en cours, mais la vraie question est de savoir ce qui la déclenchera réellement. En effet, c’est généralement un ensemble d’éléments qui conduisent à l’éclatement de la bulle spéculative, qui pourrait être en l’occurrence une hausse des taux ces derniers mois et les dernières mesures gouvernementales qui ne favorisent pas l’investissement immobilier. Ainsi, le gouvernement a intégré les SCPI et les OPCI dans l’assiette fiscale des IFI et a sensiblement augmenté la fiscalité des PEL ainsi que des assurances vie au-delà de 150 000 €. Ces mesures interviennent au moment où la bulle spéculative immobilière s’affaiblit et pourrait donc provoquer son éclatement et un krach immobilier dans les douze prochains mois.